Продажа недвижимость полученной в наследство

Продажа недвижимого имущества, полученного по наследству – распространенная процедура, но она может вызвать у рядовых граждан вопросы. Они могут касаться не только самой сделки, но и процедуры вступления в права наследника. Есть несколько важных моментов и нюансов, на которые эксперты советуют обратить внимание.

 

Когда можно продавать квартиру, полученную в наследство

Собственником недвижимости наследник фактически становится после того, как зафиксирована смерть наследодателя. Юристы акцентируют внимание на том, что с этого момента наследник получает право только пользования жилищем, уплаты налогов и других расходов на его содержание. Право продавать или передавать в дар унаследованную квартиру вступает позднее.

Для того, чтобы иметь право продать или подарить недвижимое наследство, необходимо:

1. Наличие свидетельства о праве на наследство.
2. Постановка на кадастровый учет.
3. Регистрация права собственности в Росреестре.

Если же квартира была приобретена в ипотеку или выступала в качестве залога, то для проведения сделки необходимо будет получить официальное разрешение залогодержателя или полностью погасить кредит по ипотеке. В противном случае подписанный договор купли – продажи не будет иметь нотариальной силы.

 

Где проверить, открыто ли наследственное дело

Для того, чтобы проверить факт открытия дела о наследстве, следует зайти на сайт Федеральной нотариальной платы и открыть раздел «Реестр наследственных дел». Для проверки потребуется указать ФИО наследодателя, дату его рождения и смерти. При подтверждении факта открытия следует обратиться к тому же нотариусу. В противном случае необходимо обращаться к нотариусу по последнему месту регистрации наследодателя с соответствующим заявлением.

Кроме заявление нотариусу необходимо предоставить свидетельство о смерти и документы, которые подтверждают родство с наследодателем и последнее место его проживания. Подтверждать наличие родственных связей потребуется при наследовании недвижимости по закону.

Срок вступления в право наследования – 6 месяцев с момента кончины наследодателя. Наличие у последнего нерожденного ребенка – исключение из правил. В данном случае отсчет 6 месячного срока ведется с момента рождения ребенка, который является наследником. Данный срок был пропущен на основании веских причин его можно восстановить в судебном порядке. Решить вопрос без суда можно с согласия остальных наследников, представленного в письменной форме.

 

Оформление права на наследство

Получение свидетельства о праве на наследство подразумевает уплату пошлины. Для расчета размера платы предварительно необходимо провести оценки недвижимости. Для этого можно обратиться в БТИ или к независимым оценщикам. По итогам оценки производится оплата пошлины в таком размере:

1. Для наследников первой и второй очереди — 0,3%, но не более 100т.р.
2. Для остальных претендентов на наследство – 0,6%, но не более 1млн.р.

После оплаты пошлины и получения свидетельства о праве на наследство получателю недвижимости не стоит сразу заключать сделку. Адвокаты советуют делать это только после регистрации права собственности в Росреестре, так как в таком случае информация будет доступна и покупателю.

 

Документы, необходимые для продажи унаследованной недвижимости

Право проводить с унаследованной недвижимостью любые сделки наследник получает после регистрации права собственности. Сам процесс купли – продажи квартиры, полученной по наследству, идентичен стандартной процедуре. Первоначально необходимо заключить предварительный договор и зафиксировать получение аванса, а затем обратиться в Росреестр или районное отделение МФЦ с подготовленным пакетом документов.

Необходимо предоставить следующие документы:

• паспорта всех, кто фигурирует в сделке;
• договор купли – продажи;
• справку о гражданах, зарегистрированных в квартире;
• свидетельство о праве на наследство.

Если среди собственников недвижимости есть несовершеннолетние дети, то дополнительно следует предоставить разрешение на сделку от органов опеки и попечительства.

В процессе заключения сделки происходит передача покупателю технической документации на квартиру и выписки, которая подтверждает отсутствие задолженности по коммунальным услугам. Регистрация о переходе права собственности на квартиру подразумевает уплату пошлины, которую вносит покупатель. Сам процесс регистрации занимает около 7-9 дней.

 

Налог при продаже унаследованной недвижимости

При заключении сделки продавец получает доход от продажи и обязан оплатить налог с него в соответствии с общими правилами. Не производить выплату можно только если наследник владеет имуществом более 3 лет, который исчисляется с момента смерти наследодателя. В противном случае оплатить в пользу налоговой необходимо 13% от полученной суммы, которая превышает 1млн.рублей. Для иностранных граждан ставка выше – 30%.

Наряду с уменьшением базы, подлежащий налогообложению, на 1 млн. рублей, можно воспользоваться вычетом. Он идентичен стоимости данного имущества. Возможно это только при условии, что наследодатель вычет не использовал и документы, в которых сумма была зафиксирована, есть в наличии.

 

Важные нюансы

Чтобы избежать проблем после заключения сделки, наследнику стоит первым делом найти последнюю версию завещания или убедиться в его отсутствии. Обратиться стоит к нотариусу или поискать у наследодателя. Если наследники по завещанию объявятся после заключения сделки, она будет оспорена в суде. Покупателям это грозит потерей приобретенной недвижимости и денег, а продавцу – длительными судебными разбирательствами. Подобная ситуация может возникнуть при наличии у наследодателя детей, как официальных, так и внебрачных. При нарушении их интересов им предоставляется возможность оспорить сделку в суде.При любом участии несовершеннолетних следует привлекать органы опеки и попечительства в обязательном порядке.

Если продавец уже истратил материальные средства, то у покупателей могут возникнуть проблемы с их взысканием, а относительно продавца может быть возбуждено исполнительно производства в связи с невозвратом средств. Подобные сложности могут возникнуть и при заключении сделки до того, как пройдет полгода с момента смерти наследодателя. В данном случае также могут объявиться наследники и обратиться в суд. К тому же если они о смерти наследодателя не знали, то для них отсчет полугодового срока ведется с того момента, когда им стал известен факт смерти.

Сложности могут возникнуть при продаже доли наследства. В таком случае продавцу следует получить согласие других дольщиков и оставить за ними право первой очереди на приобретение продаваемой доли. Нарушение данных правил грозит судебным разбирательством и объявлением сделки недействительной. В результате смерти одного из дольщиков, его доля переходит к другому, но полноправным ее владельцем он становится не со дня кончины умершего. Срок вступления в законное право владения отсчитывается с момента регистрации собственности на долю.